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Investissement locatif
Comment calculer le taux de rentabilité d’un investissement immobilier ?

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Le taux de rentabilité d’un investissement immobilier est tributaire des dispositifs de location dans lequel se trouve le projet de l’acquéreur : location défiscalisée Pinel, logement meublé à titre non professionnel (LMNP) ou location libre.

La rentabilité d’un investissement Pinel

La rentabilité d’un investissement en loi Pinel dépend de nombreux paramètres, dont la réduction d’impôt réalisée. Celle-ci est proportionnelle à la durée de location (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans). En contrepartie de cet avantage fiscal, l’acquéreur s’engage à respecter le plafond de loyer de la zone où se situe le logement (zone A bis : 16,96 €/m² ; zone A : 12,59 €/m² ; zone B1 : 10,15 €/m² ; zone B2 : 8,82 €/m²).

Sources : exemples basés sur des sites d’informations non officiel sur la loi Pinel

Exemple d’investissement : Monsieur X achète un T2 neuf de 39 m² à Annemasse (Zone A), pour un montant de 240 000 €, frais d’acquisition inclus. La mise en location de son logement lui permet de toucher un loyer mensuel de 491 € maximum. Par ailleurs, les charges de copropriété sont estimées à 900 € par an, la taxe foncière s’élève à 870 € et la gestion locative de son bien à 696 €. Enfin, avec la loi Pinel, il bénéficie d’une réduction fiscale de 50 400 € sur 12 ans, soit 4 200 € par an.

Le calcul de la rentabilité de cet investissement est le suivant :

[(loyer mensuel x 12 mois) – (taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion) + réduction d’impôt / prix d’achat du bien] x 100

La rentabilité d’un investissement en LMNP

Investir en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet de profiter d’un complément de revenus substantiels tout en déléguant la gestion de son bien. En outre, ce type d’investissement offre la possibilité d’amortir chaque année jusqu’à 80 % du montant des loyers ou de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu à hauteur de 11 % sur 9 ans via le dispositif Censi-Bouvard.

Exemple d’investissement : Monsieur X décide maintenant d’investir le même montant dans un appartement en résidence services à Divonne-les-Bains, avec le statut LMNP. Il signe un contrat de bail avec un locataire moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 300 euros, soit 15 600 € par an. Puis, il choisit d’adhérer à un CGA (centre de gestion agréé) afin de réaliser l’amortissement de son logement et du mobilier, ce qui lui permet de percevoir environ 80 % de ses revenus nets d’impôts.

Le taux de rentabilité de cet investissement ressort donc à :

[(loyer annuel x taux d’amortissement) – taxe foncière – frais d’adhésion à un CGA / prix d’achat du bien] x 100, soit :

(15 600 x 0,8) – 870 – 200 / 240 000 x 100 = 4,91 %

La rentabilité d’un investissement en location libre

La rentabilité en location libre est généralement supérieure à celle d’une location classique, qu’elle soit vide (Pinel) ou meublée (LMPN). En effet, dans ce type de bail de location, le propriétaire détermine librement le montant du loyer selon les périodes de l’année. Enfin, comme pour tout investissement locatif, il supporte les charges du logement (assurances, taxe foncière, frais d’entretien, frais de conciergerie, etc.).

Exemple d’investissement : Monsieur X investit, à présent, la même somme d’argent dans un appartement meublé et équipé à Vétraz-Monthoux. Ce logement est loué 20 semaines par an, moyennant un loyer de 770 € la semaine (120 € par nuit). Quant aux charges annuelles du logement, elles sont de 2 000 €.

Le taux de rentabilité de cet investissement se traduit comme suit:

[(loyer hebdomadaire x nombre de semaines) – (total des charges)] / prix d’achat du bien x 100, soit :

(770 x 20) – 2 000 / 240 000 × 100 = 5,58 %